Изменения коснутся собственников недвижимого имущества, которые являются владельцами объектов в течении срока, не превышающего пяти лет. Об этом говорится в поправках, внесенных в НК РФ, действие которых начнется в 2016 году.
Указанные поправки – не единственные изменения, внесенные в Налоговый Кодекс. Также в следующем году дополнительно вводится контроль, который будет осуществляться над стоимостью проданного имущества. Это сделает невозможным использование неадекватно заниженных цен и поможет более эффективно бороться со спекуляциями на рынке недвижимости.
Взимание НДФЛ с владельцев недвижимостью
НДФЛ является налогом, налагаемым на доходы, получаемый физическими лицами. Исчисляется он в процентах от годового дохода, полученного в любой форме - натуральной или денежной. Исключение составляют суммы налоговых выплат и законодательно установленные необлагаемые налогом доходы. Размер основной налоговой ставки составляет 13% и взимается с основных категорий доходов, указанных в НК РФ.
Одной из статей доходов, подлежащих налогообложению, является продажа недвижимого имущества. Согласно федеральному закону №382-ФЗ от 29.11.2014г, владельцы объектов недвижимости, которые являлись собственниками в течение более чем трехлетнего срока, освобождались от уплаты налога на доходы физлиц. Однако новые поправки, внесенные в текущем году, увеличивают минимальный требуемый срок владения имуществом до 5 лет.
Это означает, что в случае продажи жилья или другой недвижимости, которая находилась в собственности на протяжении срока, не превышающего пятилетний, с полученных доходов владелец должен будет оплатить налог в размере 13%, согласно основной налоговой ставке.
Действие этого закона не распространяется на случаи дарения недвижимости и получения в наследство. Также не облагается НДФЛ имущество, полученное в собственность в результате приватизации. Эти категории граждан сохранят прежний порядок регламентации продаж, и смогут без оплаты налогов продать имущество через 3 года после получения.
Помимо этого, дополнительно оговорена возможность регионами самостоятельного снижения минимального (вплоть до нуля) срока владения недвижимостью.
Продажа недвижимости будет контролироваться
Введение дополнительного контроля над сделками по продаже недвижимого имущества физическими лицами позволит гарантировать максимальное соответствие указанной в договоре цены кадастровой стоимости. Механизм действия такого контроля следующий: при наличии разницы между продажной и кадастровой стоимостью, НДФЛ дохода от полученной сделки рассчитывается в соответствии с контрольной величиной. Узнать ее можно, умножив кадастровую стоимость на 0,7%. Именно эту сумму продавцу недвижимости придется указывать во время подачи налоговой декларации.
Комментарии специалистов
Подобное налоговое законодательство уже действовало на территории Российской Федерации. Первоначальная редакция от 1999 года также предусматривала пятилетний срок владения имуществом, необходимый для освобождения от взимания НДФЛ. Являясь эффективным средством для борьбы с различными спекуляциями, эта редакция была изменена в 2005г. Возвращение к проверенным механизмам, а также вводимый дополнительный контроль над ценовой политикой рынка недвижимости, позволяет значительно уменьшить количество спекулятивных операций и защитить права и интересы покупателей. Дополнительно это дает возможность пополнить местные и региональные бюджеты.
Напомним, что первоначально планировалось увеличение указанного срока владения имуществом до 7 лет, однако от этой идеи правительство отказалось как от слишком резкой и непопулярной меры. Однако не исключено, что в течение ближайшего времени рассмотрение этого вопроса возобновится, и такие изменения в налоговый кодекс все-таки будут внесены.
Говоря о плюсах и недостатках этих нововведений, специалисты отмечают не только положительные моменты, но и негативные нюансы. Так, например, собственникам жилья, являющимся владельцами недвижимости в течение недолгого срока, которые в силу обстоятельств вынуждены продать свое имущество, придется дополнительно включать сумму выплат по НДФЛ в заявляемую стоимость. Это может сделать данные объекты менее интересными и менее конкурентоспособными на рынке.
Также стоит обратить внимание на контроль над сделками, в которых происходит преднамеренное снижение договорной цены продаваемого имущества. Это говорит о том, что заявленная в договоре купли-продажи продажная стоимость недвижимости не должна быть ниже кадастровой, помноженной на коэффициент 0,7.
Не секрет, что кадастровая стоимость зачастую оказывается намного выше рыночной. Поэтому заключение подобной сделки может повлечь определенные убытки у продавца, связанные с суммой оплаты НДФЛ. Необходимость же в срочной продаже недвижимости и связанное с этим намеренное занижение ее цены приведет к увеличению этих убытков.
Говоря об оценке действия закона, стоит отметить его неоднозначность. С одной стороны, гарантируется контроль над ценовой политикой и возможными спекуляциями в сфере недвижимости. С другой – затрагиваются интересы простых граждан, которым в силу обстоятельств необходимо осуществить продажу собственного имущества.
Согласно принятым поправкам, регионы получают возможность снижения минимального срока владения недвижимостью до нуля. Однако на такое решение не стоит рассчитывать, т.к. оно автоматически уменьшит денежные поступления в региональный бюджет. Подобные действия, возможно, будут оправданы в районах с низкой плотностью населения, однако в большинстве областей РФ не станут популярными.
Как не потерять свои деньги
Продажа недвижимости – важный и ответственный процесс, который может принести определенный доход, решить материальные трудностью. Поэтому уплата НДФЛ может стать серьезной и неприятной проблемой, решить которую поможет своевременно заключенная сделка.
Специалисты рекомендуют тем, кто задумывается о продаже недвижимости, осуществить намерения в текущем году, т.к. изменения, внесенные в НК РФ, вступят в силу с 1 января 2016г и будут касаться только сделок, заключенных после этой даты. Своевременная продажа имущества сможет уберечь от дополнительных расходов, значительной потери денежных средств, проблем при подаче налоговой декларации.